宜住建建字〔2022〕4号

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陈慧代表:

您提出的《美高梅手机版_mgm美高梅官网-彩客网重点推荐：选择条件成熟的县市实施公租房出售试点工作的建议》收悉,我局高度重视,并组织对全市保障性住房开展调研,现就调研工作开展情况答复如下:

一、基本情况

1.人口组成。(1)人口总量。根据“七普”主要人口数据结果显示,宜春市常住人口总数为500.77万人,与2010年的541.96万人相比,减少41.19万人,减少7.6%。常住人口规模减小。(2)城乡人口。居住在城镇的人口为282.16万人,占总人口的56.35%。与2010年相比,城镇人口增加89.53万人,乡村人口减少130.72万人,城镇人口比重上升20.81个百分点。新型城镇化进程稳步推进,城镇化水平明显提高。(3)年龄构成。全市15-59岁人口为295.71万人,占总人口的59.05%。与2010年相比,15-59岁人口的比重下降7.69个百分点。(4)城市类型。目前,我市的袁州区(112.2万人)和丰城市(106.6万人)常住人口超过100万,属于大城市。

2.公租房基本情况。宜春高度重视公租房建设工作,截至2022年5月30日,宜春市政府投资建设公租房总数量69515套、417.9万平方米。中心城区现有公租房15352套、103.3万平方米,目前中心城区人口保障性住房覆盖率11.4%,覆盖率较高。2022年上半年预计将对800户新申请公租房家庭、轮候家庭进行配租,配租房源200套,综合中签率25%。中心城区公租房供应量已基本饱和,但需求量仍在不断提高,且公租房面积均在50平方米上下,配套设施不齐全,出售公租房难以从根本上解决城市家庭住房刚需,难以缓解城市住房供需关系。

3.政策现状。宜春市暂未出台“租售并举”相关政策,现有共有产权住房以经济适用房为主。2007年住建部出台《经济适用住房管理办法》,宜春市参照上级文件印发《宜春市中心城区公共租赁住房管理暂行办法》,确定经济适用房供应对象、准入条件、建设标准、建设方式、支持政策、上市交易等政策上执行公共租赁住房管理。

4.已供应量。截止2021年全市共建成经济适用房6531套,23.5万平方米。以宜春市中心城区为例,已建成的2567套,其中仍属共有产权经济适用房1718套,已上市经济适用房849套。2016年以后,全市无经济适用房新建任务,无新开工共有产权住房项目。

5.取得成效。现阶段房价攀升与中等偏下收入群体住房支付能力之间的矛盾日益凸显,经济适用房的出现有效地降低了购房门槛,减轻了购房负担,提高了购房家庭拥有住房的机会,也满足了我国传统观念下群众拥有住房产权的需求;其还从侧面实现了子女教育、就业、社保与医疗服务等附着在共有产权住房上的权益。因此,经济适用房对增强居民的社会安全感、提高居住幸福感具有重要意义。

二、下一步安排

1.摸清租赁住房需求。人口超100万的袁州区和丰城市要进一步调查论证,摸清需求。尤其是袁州区及“三区”管委会要尽可能准确地对辖区内新市民、新青年的住房需求底数进行摸底,制定“十四五”保障性租赁住房新建、改建、回购计划和方案,并将方案报美高梅手机版_mgm美高梅官网-彩客网重点推荐：备案,逐年申报争取上级补助资金,解决辖区内新就业大学生、青年教师、青年医生、公交司机、环卫工人、创业青年等新市民的住房需求。当前,宁德时代和国轩科技都已入驻经开区,伴随两大龙头企业入园,技术人员和工人的住宿问题,都应当充分利用保障性租赁住房政策解决。

2.健全地方配套政策。根据国务院《美高梅手机版_mgm美高梅官网-彩客网重点推荐：加快发展保障性租赁住房的意见》文件精神,我市需成立领导小组,加快跟进出台市、区两级具体政策制度和实施方案,美高梅手机版_mgm美高梅官网-彩客网重点推荐：牵头进行保障性租赁住房的政策指导和年度计划审核上报,市财政局、市发改委积极争取上级专项资金。各县市区及国有平台公司结合实际需求上报保障性租赁住房筹集计划。

3.明确房源筹集方式。主要有5种:一是建议国资委及平台公司对国有企业闲置住房和办公用房、行政事业单位未售公有住房改造一批;二是美高梅手机版_mgm美高梅官网-彩客网重点推荐：、市自然资源局引导民营企业在房地产开发项目中配套建设一批;三是保障房运营公司对空置率高和未售商品房回购或回租一批,再以出资或者入股共担方式新建一批;四是区国投集团可以在安置小区剩余房源中安排一批;五是鼓励经开区、袁州医药工业园、袁州区机电产业园、宜阳新区大数据中心等园区内有实力的企业建设一批,保障企业技术人员、服务人员、工人群体的住房需求。

4.发挥租赁市场作用。引导经开区创投实业公司、市城投公司、市发投集团、市保障房运营公司、区国投集团等国有平台或者引进专业性运营住房租赁品牌企业开展住房租赁专业运营,自建、收购、回租一定规模的租赁住房,引导鼓励个人自持住房委托专业租赁机构,统一经营、统一管理,保障租客、房东、租赁机构三方利益。

三、存在的问题和困难

1.产权方利益分配机制不成熟。共有产权住房性质如果定义为政策性商品房,则兼具保障与市场属性;如果为保障性住房,则更侧重于保障功能。如果过度强调市场属性,必然会产生一定的牟利空间,从而削弱共有产权房的作用;如果只看作保障性住房,则必然覆盖面较窄,起不到调整市场的政策效果。当前共有产权住房购买条件较为严苛,且价格与房源位置能得以平衡,同时存在退出困难等诸多问题,这会在很大程度上降低人们对共有产权住房的购房欲望,从而产生共有产权房滞销等问题。只有对共有产权住房性质进行合理界定,同时明确利益分配原则,才能有效提高人们对共有产权房的购买欲望,实现良性循环。

2.保障性租赁住房需求量不大。我市属经济欠发达地区,流动人口较少,仅袁州区和丰城市为人口超100万的大城市,但均为人口流出城市。近年来,我市多途径对流动人口实施住房保障,一是将外来务工人员、进城农民工、新就业大学生等外来人员纳入了公共租赁住房保障范围;二是引进人才可入住“人才公寓”(怡和花苑414套);三是在流动人口较多的工业园区、旅游区建设了租赁住房,通过系列措施,大部分流动人口的住房困难问题得到保障,住房租赁市场需求不大,企业考虑到投资回报率低于银行贷款利率,不愿意投资建设租赁住房。

3.市场住房租赁成熟度不足。当前,公租房的政策层面、建设供应层面、分配、退出机制层面较为完善,相当程度满足了低收入群体的居住需求,但市场化住房租赁并不完善,许多新青年、新市民的住房需求没有得到满足。一是从事住房租赁居间业务占比少。我市对中心城区5个较大房地产中介机构调研,从统计数据显示,从事住房买卖居间服务的多,从事住房租赁居间服务的少,主要因为我市流动人口少,住房租赁需求并不旺盛,收益少。二是聚集有效房源能力弱。目前,我市尚未建立政府性住房租赁平台,房地产中介(租赁)机构房源主要获取渠道是“58同城、赶集网、房天下、安居客”等网络运营商的下行信息,本地中介机构因缺乏先进的运营模式,吸引优质房源和承租需求的能力弱,租赁成功率不高。三是品质公寓少。城区缺少集生活、工作、交流、休闲于一体的品质公寓,对高端商务人士和引进人才的吸引力不强。

4.租赁市场价格机制不健全。据房地产中介机构反馈,我市城区住房平均租金10元/㎡-20元/㎡,2019年袁州区城镇居民人均可支配收入38801元,按2019年我市城区人均住房63.58㎡面积计算,房租收入比(人均住房租金/城镇居民可支配收入=单位平米住房月租金×63.58平米①/城镇居民可支配收入月度平均数)为/font>29.49%,租金偏高(三四线城市一般为20%以下)。因国家取消了中介服务费政府指导价,实行市场调节价,除公租房外,收费标准不相统一,导致租赁活动主要流向居民自持房出租,规范的市场租赁行为不足。